税改增值税综合改革后，企业或投资者投资国有土地的国有土地有两种情况：一是2016年4月30日前购买或转让的国有土地；二是2016年4月30日前购买或转让的国有土地。另一种是2016年5月1日购买或未来转让的国有土地。这两类国有土地的投资持股活动涉及投资者和被投资方不同的税收待遇。

（一）涉及投资者的税务处理

1、增值税的处理

（一）投资国有土地视同转让，需缴纳增值税

①相关税收政策分析

财税[2016]36号《营业税改征增值税试点实施办法》附件一第十条规定：“销售服务、无形资产、房地产，是指有偿提供劳务、有偿转让无形资产或者不动产。”同时，第十条其中一项规定：“补偿是指获得货币、物品或者其他经济利益。”

《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 国家税务总局 海关总署公告第39号）第五条《海关总署公告2019》规定：“自2019年4月1日起，纳税人取得的房地产或者在建房地产项目的进项税额两年内不再扣除。”也就是说，自2019年4月1日起，纳税人取得房地产或在建房地产项目缴纳的进项税额可在增值税销项税额中一次性抵扣。

同时，根据财税[2016]36号规定，房地产取得包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、自建等多种形式取得房地产。偿还债务等，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 ”

根据上述税收政策规定，企业以无形资产、房地产股份换取被投资企业股权，属于有偿获取“其他经济利益”的行为，企业所取得的房地产被投资企业包括以投资和入股方式取得的房地产，其进项税额也允许在销项税额中扣除。这意味着投资性企业投资性房地产应按销售额缴纳增值税，并可计算销项税额，开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭证，以股份形式投资房地产，纳入增值税“销售房地产”征税范围。因此，企业以入股形式投资无形资产或房地产的，应按有偿出售房地产或无形资产征收增值税。

②分析结论

根据上述税收政策分析，企业入股国有土地视为国有土地有偿出让，应缴纳增值税。

（二）国有土地入股增值税处理办法

① 2016年4月30日前取得的国有土地使用权入股投资的增值税处理

《关于进一步明确劳务派遣服务营改增、收费公路通行费减免等政策全面实施的通知》（财税[2016]47号）第二条规定：“纳税人转移2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法。取得的总价款扣除取得土地使用权原价款和价外费用后的余额为销售额。增值税按5%的征收率计算缴纳。” 。根据上述税收政策规定，企业将2016年4月30日前取得的土地使用权投资至所投资企业名下的，可以选择适用简易计税方法，扣除总价款和税外税额。为取得土地使用权而发生的价款支出。土地使用权原价后的余额为销售额，按5%的征收率计算缴纳增值税。投资者向被投资企业开具全额增值税专用发票，被投资企业可抵扣进项税额。

② 2016年4月30日以后取得的国有土地使用权入股投资的增值税处理

《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件二第十条规定：“一般纳税人房地产开发企业出售其开发的房地产项目（（选择简易计税方法的老房地产项目除外），取得的总价款和价外费用扣除已缴纳的土地价款后的余额土地使用权出让时的政府部门的，是销售额。”从文件中可以看出，只有“自行开发的房地产项目”才可以扣除土地使用权原价。 《国家税务总局关于印发《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的通知（国家税务总局公告2016年第18号）规定： “自行开发是指依法自行开发的房地产项目的开发。”在有土地使用权的土地上建设基础设施和住房，按照上述税收政策执行。财税[2016]36号文附件2第十条“可以抵扣土地使用权原价”计算增值税仅限于一般纳税人房地产开发企业销售选择一般计税的企业计算增值税的方法。开发的房地产项目不包括2016年4月30日以后取得的国有土地使用权出让。此外，《财政部 国家税务总局关于全面推行简易计税办法的通知》规定的简易计税情况《营业税改征增值税试点方案》财税[2016]36号不包括2016年4月30日以后取得的国有土地使用权转让的情况。

因此，增值税一般纳税人转让2016年4月30日以后取得的国有土地使用权，或者以2016年4月30日以后取得的国有土地使用权入股，不能选择计算差额税款和差额税款。征收增值税。必须按一般计税方法按10%全额计算征收增值税。

2、土地增值税的办理

《财政部 国家税务总局关于继续执行企业改制重组相关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）第四条规定：“单位和企业个人在改制、重组过程中以股权价格投资房地产的，其未来房地产转让或者变更为所投资企业时，暂不征收土地增值税。同时，第五条规定。房地产转让一方为房地产开发企业的，不适用上述改制重组土地增值税政策。凡是非房地产开发企业，且投资者以被投资企业名义投资国有土地的，不征收土地增值额。税;投资方或者被投资方为房地产开发企业，且投资方以被投资企业名义投资国有土地的，投资方必须依法缴纳土地增值税。具体来说，投资者以所投资企业名义投资国有土地时，按以下三种情况办理土地增值税：

（一）非房地产企业以非房地产企业名义投资国有土地的，非房地产企业免征土地增值税。

（二）非房地产企业以房地产企业名义投资国有土地的，非房地产企业须缴纳土地增值税。

（三）房地产企业以非房地产企业名义投资国有土地的，房地产企业须缴纳土地增值税。

3、企业所得税的处理

《关于非货币性资产投资企业所得税政策的通知》（财税[2014]116号）第一条规定：“居民企业（以下简称企业）确认的非货币性资产转让所得作为对外投资的非货币性资产，可以在不超过五年的期限内分期平均计入当年应纳税所得额，并按照规定计算缴纳企业所得税。企业以非货币性资产对外投资的，应当在投资协议生效并完成股权登记手续时确认非货币性资产转让收入的实现。

根据这一政策，投资者入股国有土地时，可以在不超过5年的期限内，将土地出让所得税平均计入当年应纳税所得额，计算企业所得税。

4.印花税的处理

根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的规定，对土地使用权转让合同和土地使用权转让征收印花税以产权转让文件为基础的合同。因此，如果投资者以被投资企业名义将土地入股更多公务员考试网题库就点击这里，投资者将根据产权转让文件缴纳印花税，适用税率为0.05%。

（二）涉及被投资单位的税务处理

1、契税的税务处理

《关于继续支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2018〕17号第七条规定：“母公司向其全资子公司增资子公司拥有土地和房屋的所有权被视为转让，免征“契税”。因此，如果投资者使用土地向被投资方增资，则被投资方将免征契税。投资者使用土地投资设立公司，可以进行变更。投资者先用少量货币资本设立公司，然后用土地向被投资方增资，可享受契税免税。 。

2. 印花税的处理

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，被??投资单位按照实收资本和资本公积的增加额缴纳印花税，适用税率为0.05%。 《财政部、国家税务总局关于减免企业账簿印花税的通知》（财税[2018]50号）。自2018年5月1日起，对贴有5/10,000税率的资本账簿减半征收印花税。其他贴有五美元贴花的账簿免征印花税。因此，根据该政策，被投资单位按照实收资本和资本公积的增加额缴纳印花税，适用税率为0.025%。