税务之家提示 - 根据国家税务总局公告2018年第31号《关于修改部分税收规范性文件的公告》，自2018年6月15日起，本规定中的税务机构名称进行修改。在国税局、地税局合并前，需要适用本公告发布的税收规范性文件的，按照修改前的规定执行。

国家税务总局制定了《纳税人转让房地产增值税征收管理暂行办法》，现予公布，自2016年5月1日起施行。

特别公告。

国家税务总局

2016 年 3 月 31 日

纳税人转让房地产增值税征收管理暂行办法

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条纳税人转让取得的房地产，适用本办法。

本办法所称取得的房地产，包括通过直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、偿还债务等各种形式取得的房地产。

房地产开发企业销售其自行开发的房地产项目，不适用本规定。

华税网：本公告适用于纳税人以直接购买、受赠、投资、自建、偿还债务等形式转让取得的房地产，但不适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定。

第三条 一般纳税人转让其取得的房地产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产（自建房地产除外），可选择适用简易计税方法，以全部价款和其他费用减除房地产原购买价或取得房地产时的评估价后的余额作为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向房地产所在地地方税务机关预缴税款，向机构所在地国家税务机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让2016年4月30日前建造的房地产，可以选择适用简易计税方法，以取得的价款和费用总额作为销售额，按照5%的税率计算应纳税额。纳税人应当按照上述计税方法向房地产所在地地方税务机关预缴税款，向机构所在地国税机关申报纳税。

（三）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产（自建房地产除外），选择适用一般计税方法的，以取得的总价款和其他费用作为销售额计算应纳税额，纳税人应按扣除房地产原购买价或取得房地产时的评估价后取得的总价款和其他费用，按照5%的预缴率向房地产所在地地方税务机关预缴税款，并向机构所在地国税机关申报纳税。

（四）一般纳税人转让2016年4月30日前建造的房地产，选择适用一般计税方法的，以取得的总价款和其他费用作为销售额计算应纳税额，纳税人应按取得的总价款和其他费用的5%的预缴率向房地产所在地地方税务机关预缴税款，并向机构所在地国税机关申报纳税。

（五）一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的房地产（自建房地产除外）时，适用一般计税方法，以取得的总价款和其他费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应按扣除房地产原购置价款或者取得房地产时评估价款后取得的总价款和其他费用，按照5%的预缴率向房地产所在地地方税务机关预缴税款，并向机构所在地国税机关申报纳税。

（六）一般纳税人转让2016年5月1日后建造的房地产时，适用一般计税方法，以取得的总价款和其他费用作为销售额计算应纳税额。纳税人应按取得的总价款和其他费用的5%的预缴率向房地产所在地地方税务机关预缴税款，并向机构所在地国税机关申报缴纳税款。

第四条 小规模纳税人转让其取得的房地产时，除转让个人购买的住房外，应当按照以下规定缴纳增值税：

（1）小规模纳税人转让其取得的房地产（自建房地产除外），以总价款减除该房地产原购买价或者取得时评估的评估价值和其他费用后的余额为销售额，按照5%的税率计算应纳税额。

（2）小规模纳税人转让其建造的房地产，其取得的全部价款和附加费用视同销售额，按照5%的税率计算应纳税额。

除其他个人以外的小规模纳税人，应当按照本条规定计算税款的方法，向不动产所在地地方税务机关预缴税款，并向机构所在地国税机关申报缴纳税款；其他个人，应当按照本条规定计算税款的方法，向不动产所在地地方税务机关申报缴纳税款。

第五条 个人转让其购买的住房，应当按照以下规定缴纳增值税：

（1）个人转让其购买的、已按照有关规定足额缴纳增值税的房屋，取得的全部价款和附加费用视同销售额，按照5%的税率计算应纳税额。

（2）个人转让其购买的房屋，并按照规定缴纳增值税的差额，其销售额为取得的总价款减除房屋购买价款和其他费用后的余额，按照5%的税率计算应纳税额。

个体工商户应当按照本条规定的计算税款方法向其住所地地方税务机关预缴税款，并向其机构所在地国家税务机关申报纳税；其他个人应当按照本条规定的计算税款方法向其住所地地方税务机关申报纳税。

华税：“全额缴纳增值税”是指个人将其购买未满2年的住房出售，应当按照5%的税率全额缴纳增值税；“差额缴纳增值税”是指北京、上海、广州、深圳四地，个人将其购买2年以上（含2年）的非普通住房出售，应当就其销售额与住房购买价款之间的差额，按照5%的税率缴纳增值税。

明确其他个人转让所购房屋的，应当参照上述规定向房屋所在地地方税务机关申报纳税。

税家贴士 - 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易契税营业税优惠政策的通知（2016年第23号）

第六条 个人以外的纳税人转让其取得的房地产，应当按照下列情况向房地产所在地地方税务机关预缴税款：

（1）以转让房地产取得的总价款和其他费用作为计算预缴税额依据的，计算公式为：

预付税金=总价及附加费用÷（1+5%）×5%

（2）以转让房地产所取得的总价款和其他费用减除该房地产原价或者取得房地产时评估价后的余额作为计算预缴税款的依据，计算公式为：

预缴税额=（总价款及附加费用-房地产原购买价或取得房地产时的价格）÷（1+5%）×5%

第七条 其他个人转让其取得的房地产，应当按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额，并向房地产所在地地方税务机关申报纳税。

第八条 纳税人从取得的房地产总价款和其他费用中按照规定扣除房地产原价或者取得房地产时支付的价款时，必须取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法、有效凭证；否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（1）税务机关监制的发票。

（2）法院判决书、裁定书、调解书、仲裁裁决书、公证债务文书。

（三）国家税务总局规定的其他文件。

第九条纳税人转让取得的房地产时，其向房地产所在地地方税务机关预缴的增值税，准予抵扣当期应纳税额；不足抵扣的，准予结转下期继续抵扣。

纳税人以预缴税款抵扣应纳税款时，应当以完税凭证作为合法有效凭证。

第十条 小规模纳税人转让其取得的房地产，无法自行开具增值税发票的，可以向房地产所在地地方税务机关申请代开增值税发票。

第十一条 纳税人将其取得的房地产转让给他人时，不得为其开具或者申请代开增值税专用发票。

第十二条 纳税人转让房地产，依照本办法规定应当向房地产所在地地方税务机关预缴税款，自应当预缴税款的月份起六个月内未预缴税款的，由其机构所在地主管国家税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关规定处理。

纳税人转让房地产更多事业单位考试题库就点击这里，未依照本办法规定缴纳税款的，主管税务机关应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关规定处理。

华税：纳税人转让不动产，自应当预缴税款的月份起，超过六个月未预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条及有关规定处理；仍不按照规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、第六十三条、第六十四条及有关规定处理。

分发到：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。

国家税务总局货物和服务税司办公厅2016年3月31日发布