1.销售非自建旧房地产适用简易计税方法

例：某公司为一般纳税人，2016年销售2003年购置的办公楼一栋，取得价款及附加共计5550万元，销售时开具增值税专用发票，采用简易计税方法，税率为5%，购置原价4500万元，预付款率为5%。

【相关政策】

1.一般纳税人转让2016年4月30日前取得的房地产（自建房产除外），适用简易计税方法的，应当向房地产所在地地方税务机关预缴税款，向机构所在地国税机关申报缴纳税款。房地产所在地与机构所在地相同的，应当向机构所在地地方税务机关预缴税款，向机构所在地国税机关申报缴纳税款。上述预缴无需填报《增值税预缴表》。

2.应按下列计算公式计算预缴税款和应纳税款

预付税款=（收到的总价款和附加费用-原房地产购买价或取得房地产时的价格）÷（1+5%）x 5%

应纳税额=（房产购买价款及收取的附加费用-原房产购买价或取得房产时的价格）÷（1+5%）x5%-预付税款

【应纳税额计算】

预缴税额=（5550-4500）÷（1+5%）x5%=50万元

应纳税额=（5550-4500）÷（1+5%）×5%-50=0万元

【填写报告】

1.在增值税纳税申报表（一般纳税人）附件1（本期销售额明细表）中填报本期应纳税额

第二类“简易计税方法计税”中，第9b栏“适用5%税率的服务、房地产和无形资产”第一栏“开具增值税专用发票销售额”填报不含税销售额52,860,000元；第二栏“开具增值税专用发票销项（应交）税额”填报2,640,000元；第九栏“销售总额”填报52,860,000元；第十栏“销项（应交）税额”填报2,640,000元；第十一栏“价款及税金总额”填报55,500,000元；第十二栏“本期服务、房地产和无形资产扣除项目实际扣除金额”填报45,000,000元； 第十三栏“扣除后含税销售额”填写1050万元；第十四栏“扣除后销（应）税额”填写50万元（如图1所示）。

图1

2、填报增值税纳税申报表（一般纳税人）附表（三）（服务、不动产、无形资产扣除项目明细）

在第5栏“适用5%税率的项目”对应栏目中填报相应数据：第1栏“本期服务、不动产和无形资产价款及税金总额（免税销售）”等于随附资料（一）第11栏9b栏的金额，应为本期销售不动产的价款及税金总额55,500,000元；第2栏“期初余额”填写0；第3栏“本期发生额”填写本期销售不动产原值45,000,000元；第4栏“本期待扣除金额”填写45,000,000元； 第五栏“本期实际抵扣金额”应小于本期发生的销售额且小于应抵扣金额，填写4500万元；第六栏“期末余额”填写0（如图二）。

图 2

3.在增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附件4（税额扣除表）中填报预征税额

第四行“房地产销售预缴税金”第一栏“期初余额”填写0；第二栏“本期发生额”填写计算后的预缴税金50万元；第三栏“本期扣缴税金金额”填写期初余额与本期发生额之和50万元。由于本期应纳税额为50万元，因此本期发生的扣缴税金可以全额扣除，第四栏“本期实际扣缴税金金额”填写50万元；第五栏“期末余额”填写本期扣缴税金与实际扣缴税金的差额0（如图3所示）。

图片 3：

4.填写增值税纳税申报表主表（一般纳税人适用）

主表“一般项目”项下的“本期金额”第5栏“按简易计税方法计算的销售额”填写按简易计税方法计算的销售额1000万元；第21栏“按简易计税方法计算的应交税费”填写按简易计税方法计算的税额50万元。在该期间无其他应税项目的前提下，第24栏“应交税费总额”等于第21栏的50万元。第27栏“本期已交税费”和第28栏“分期缴纳的税费”分别填写预缴税额50万元。 若本期没有发生其他税费的，则在第32栏“期末未交税费”和第34栏“本期应交（退）税费”中填写0（如图4所示）。

图4：

二、销售自建旧房地产简易计税方法

例：某公司为一般纳税人，2016年销售2003年购置的办公楼一栋更多事业单位考试题库就点击这里，取得价款及附加共计1050万元，销售时开具增值税专用发票，采用简易计税方法，税率为5%，预缴率为5%。

【相关政策】

1.一般纳税人转让2016年4月30日前建造的房地产，适用简易计税方法的，应向房地产所在地地方税务机关预缴税款，向机构所在地国税机关申报纳税。房地产所在地与机构所在地相同的，应向机构所在地地方税务机关预缴税款，向机构所在地国税机关申报纳税。上述预缴无需填写《增值税预缴表》。

2.应按下列计算公式计算预缴税款和应纳税款

预付税金=总价款及收到的附加费用÷（1+5%）x 5%，

应纳税额=收到的价款总额及附加费用÷（1+5%）x5%-预付税款

【应纳税额计算】

预缴税额=1050÷（1+5%）x5%=50万元

应纳税额=1050÷（1+5%）x5%-50=0万元

【填写报告】

1.在增值税纳税申报表（一般纳税人）附件1（本期销售额明细表）中填报本期应纳税额

第二类“简易计税方法计税”中，第9b栏“适用5%税率的服务、房地产和无形资产”第一栏“开具增值税专用发票销售额”填报无税销售额1000万元；第二栏“开具增值税专用发票销项（应交）税额”填报50万元；第九栏“销售额合计”填报1000万元；第十栏“销项（应交）税额合计”填报50万元；第十一栏“价款及税金总额”填报1050万元；第十二栏“本期服务、房地产和无形资产扣除项目实际扣除金额”填报0； 第十三栏“扣除后含税销售额”填写1050万元；第十四栏“扣除后销（应）税额”填写50万元（如图1所示）。

图1

2.在增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附件4（税额扣除表）中填报预征税额

第四行“房地产销售预缴税金”第一栏“期初余额”填写0；第二栏“本期发生额”填写计算后的预缴税金50万元；第三栏“本期扣缴税金金额”填写期初余额与本期发生额之和50万元。由于本期应纳税额为50万元，本期扣缴税金可以全额抵扣，第四栏“本期实际扣缴税金金额”填写50万元。第五栏“期末余额”填写本期扣缴税金与实际扣缴税金的差额0（如图5所示）。

图5：

3.填写增值税纳税申报表主表（一般纳税人适用）

主表“一般项目”项下的“本期金额”第5栏“按简易计税方法计算的销售额”填写按简易计税方法计算的销售额1000万元；第21栏“按简易计税方法计算的应交税费”填写按简易计税方法计算的税额50万元。在该期间无其他应税项目的前提下，第24栏“应交税费总额”等于第21栏的50万元。第27栏“本期已交税费”和第28栏“分期预缴税费”分别填写预缴税额50万元。 若本期没有发生其他税费的，则在第32栏“期末未交税费”和第34栏“本期应交（退）税费”中填写0（如图3所示）。

图片 3：