潮新闻客户端记者 李成

时光荏苒，转眼间浙江日报传媒房地产研究院成立已经十周年了。

2014年5月16日，浙江日报传媒房地产研究院正式成立，推出全方位的权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。

十余年来，浙江日报传媒房地产研究院始终站在每一次市场跌宕起伏、每一次政策调整、每一次行业变革的最前沿，记录时代变迁、分析市场趋势、分享研究成果，搭建政府与投资圈间有效的沟通平台。

回首过去十余年，无论是房地产行业还是浙江日报传媒房地产研究院都发生了巨大的变化，行业从热情走向理性，浙江日报传媒房地产研究院也在不断适应和探索新的研究方向和合作领域。

在十周年来临之际，研究院启动房地产市场的十年回顾。

第四章 回顾2017 | 还记得一年涨幅40%的感觉吗？

2015年底开始的“去库存”运动，带动了2016年、2017年房地产市场出现巨大的“全民牛市”。

2017年的杭州正值峰会后、亚运会前夕的高光时刻，加之城中村改造力度空前，杭州的购房热潮从个别楼盘蔓延至几乎整个市场，商品房成交金额突破4000亿元，远超历史记录。

多次抽样调查结果显示，购房投资性人群比例高达70%以上。

同时，由于2016年杭州房价涨幅远低于南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”城市，存在补涨势头，2017年杭州二手房全年价格涨幅近40%。

杭州二手房典型如朝晖由年初的2.1万元/平方米涨至年底的3.3万元/平方米；采荷由2.8万元/平方米涨至4.5万元/平方米；金地自在城由2.4万元/平方米涨至3.6万元/平方米。

在房地产市场已连续三年下滑的今天，回首2017年房地产市场的关键词“抢房、疯涨、地王、恐慌”等等，不禁让人有种仿佛身处另一个世界的不真实感。

2017年杭州二手房价格涨幅典型

这是破纪录的一年

如果说2016年是杭州房地产热的元年，那么2017年的杭州房地产热则刷新了人们对于房地产的认知，杭州楼市也从各个方面成为全国人民关注的焦点，至今仍是重要的风向标。

这些刷新的认知背后，是真实数据创造的记录。

2017年，杭州市商品住宅交易额4136亿元，较2015年市场规模增长近一倍。

土地市场交易金额首次突破2000亿元，同比增长32%，同比增长219%。

二手房价格全年涨幅高达38%，但由于隐性限价，新房价格涨幅远不及二手房，如滨江金茂大厦价格仅从2016年的4.2万元/平方米上涨至2017年的4.5万元/平方米。

新房贵二手房的逻辑在2017年开始发生变化，部分小区二手房价格已经超过新房，新房与二手房价格倒挂现象也成为杭州楼市最典型的现象之一。

2017年杭州典型新建住宅项目价格涨幅

2017年杭州商品住宅成交金额前十名

2017年杭州十大最受欢迎居住区

今年浙江地拍高烧中退出历史舞台

2017年10月以前更多事业单位考试题库就点击这里，浙江省土地出让仍以房企网下竞价的方式进行，研究所见证了多起网下土地拍卖的情况。

2017年，杭州全市有36个地块刷新了楼面价纪录，不仅有钱江新城、滨江、根北新城等热门地块，就连老余杭、临平山北等曾经的边缘地块也出现了大幅上涨，就连2017年8月出让的桐庐城南街道地块楼面价也突破了1.2万元/平方米。

热度几乎蔓延到了浙江的每一个城市。2017年5月22日，嘉兴成为全国焦点。嘉兴大剧院，400多家房企竞相争夺8块地块，各类“马甲”层出不穷，仅定金就高达2000亿。6月28日，一向慢热的湖州上演史上最大规模土地拍卖，99家房企竞相争夺湖州19块地块，碧桂园一人独得4块。

2017年10月，浙江开始全面推行土地流转线上交易，线下场景不再，但抢地热度仍在持续。

嘉兴2017.5.22土地拍卖现场及中标者欢呼

嘉兴2017.5.22土地拍卖现场及中标者欢呼

今年54块住宅地块被自占，仍未得到解决

2017年3月24日，杭州出台土地新政：现房销售溢价率≥50%，自持比例竞拍溢价率≥70%，自持比例达到100%时转为养老设施建设竞拍。自此，杭州进入了为期4年的自持土地竞拍阶段。

2017年，杭州出让的107块住宅用地中，有54块触发自持政策，总建筑面积逾100万平方米。自2017年3月起，至2021年7月自持政策退出，四年多时间，杭州共有190余块土地达到自持政策。

这些大量自持面积主要用于出租，但这不仅成为房地产开发商难以盈利退出的重资产，也引发了不少自持租户与商品房业主之间的矛盾，政府也无法从自持部分获取土地出让金收入，形成“各方双输”的局面。

西安市的救助政策本月初提到：“土地出让合同中约定的企业自有租赁住房，经企业申请，经住房和建设资源规划部门审核并测算缴纳相关费用后，可以转换为商品房挂牌出售。”

此种做法能在一定程度上缓解房地产开发商的财务状况，给政府带来收益，但也存在市场库存增加、自主产品设计不利于销售等问题。

但这至少为解决自持问题提供了思路，杭州的190多块自持地块不应再被忽视，而应该摆上台面，寻求更好的解决方案。

杭州2017.9.13土地拍卖现场（当天全部封顶并成交）

杭州2017.9.20土地拍卖现场

杭州2017.9.20土地拍卖现场

今年，许多外地房地产开发商涌入杭州

在杭州楼市新闻频频登上全国头条的同时，全国各地的房地产巨头也纷纷抢滩??入驻杭州，浙江日报传媒房地产研究院统计了每年新入驻杭州的房企数量。

2017年，共有15家全国性房企首次进驻杭州，其中，年内拿下3个项目的联发地产，一开始就成为“新政试点房企”——以封顶价拿下桃园地块，并被要求出售现有房屋，自持20%产权。

其他入选企业包括金科集团、中国电建、中国建筑、中国智造、路劲、三湘印象、温州时代、大名城、禹洲（首次通过招标拿地）、葛洲坝（首次通过招标独立拿地）、东方集团、尚昆、首创、中瑞。

令人痛心的是，如今这些房企大多已经从杭州房地产市场上消失。

2017年杭州土地征收金额前10名排行榜

2017年杭州房企拿地分布

今年两大房企遭遇“生死危机”

2017年6月9日，国内住宅龙头万科宣布，恒大将其持有的万科14%股权以292亿元转让给深圳地铁集团，深圳地铁持股比例升至29%，超越宝能成为万科第一大股东，持续两年的“宝能之争”由国有企业深圳地铁集团终结。

这一归属也在多年后一定程度上挽救了万科。2023年11月，房地产市场经历了两年多的深度调整后，行业龙头万科二级市场债券价格出现大幅波动。深圳地铁集团背后的深圳国资委出面力挺万科，并表示，如果万科遇到极端情况，将用尽一切可能的市场化、法制化手段，帮助万科积极应对。

同样是在2017年，中国商业地产领头羊万达商业与融创集团、富力地产发布联合公告称，万达商业将北京万达嘉华等77家酒店以199亿元转让给富力地产；将南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权以438亿元转让给融创集团。

2017年万达这笔涉及600多亿元的“世纪交易”，大大缓解了万达的债务压力，也让万达在近年来房地产市场持续低迷的背景下，处于比多数民营房企更有利的地位。

不过，融创集团和接手万达资产的富力地产，在此轮调整中，早已“爆棚”。

今年决策系统上线，研究社在市场狂欢中警示风险。

继2015年向外拓展、2016年承担发布市场信息的正式职能后，2017年浙江日报传媒房地产研究院致力于打造专业智库，其核心是实施数据赋能房地产战略，覆盖全省90个县市的房地产数据决策系统正式上线，成为政府部门、房企、土地开发商分析研判房地产市场的重要工具。

当房地产最直接的房价数据因为限价政策而失去市场指导意义，并引发一系列问题时，该所积极推动取消限价政策。

2017年7月，丁江刚教授在《限价政策产生适得其反 应尽快取消》报告中指出：“限价政策向市场发出了错误信号，引发恐慌性抢购，扭曲了市场数据，恶化了市场供需关系，引发权力寻租，不仅没有给市场降温，而且适得其反。它的错误已经被证明并将继续被证明。强烈建议尽快取消限价政策。”

但限价政策要到2024年才会彻底取消。

该研究院2017年杭州房地产市场研究分析报告的最后一句话是：“展望2018年，房地产开发商的安全和生存可能比任何一年都更为重要。”

不幸的是，这一在市场狂热时期显得极不恰当的警告几年后却变成了现实。

2017年研究所研讨会演讲者的观点

2017年研究所研讨会演讲者的观点